Питання, як продати земельний пай, сьогодні хвилює багатьох українських фермерів. З відкриттям ринку з’явилися нові можливості для розпорядження наділами сільськогосподарського призначення.
У цій статті розглянемо основні етапи укладання угоди, необхідні документи, податкові зобов’язання та інші важливі моменти, які потрібно врахувати. Ця інформація буде корисною для аграріїв, фермерів і власників паїв, які мають намір укласти договір купівлі-продажу.
Купівля-продаж земельної ділянки: основні кроки
Процес купівлі-продажу має чітку послідовність дій. Розглянемо основні кроки:
- Підготовка — визначення, які документи потрібні для продажу земельної ділянки, перевірка наявності кадастрового номера.
- Перевірка обтяжень і обмежень — необхідно переконатися, що немає заборон на відчуження, арештів.
- Оформлення кадастрового номера — слід звернутись до землевпорядної організації для виготовлення технічної документації.
- Визначення ціни — до 2030 року вартість не може бути меншою за нормативну грошову оцінку.
- Перевірка переважного права орендаря — у цьому разі винаймач може викупити наділ першим.
- Вибір нотаріуса — угода потребує посвідчення, тому варто заздалегідь знайти спеціаліста.
- Укладення договору — після підготовки всіх документів і проведення необхідних перевірок.
- Державна реєстрація права власності — після підписання.
Як продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення максимально швидко? Важливо мати всі документи в порядку ще до початку пошуку покупця. Тим, хто цікавиться, як продати пай, варто врахувати низку важливих умов, зокрема вимогу дотримання мінімальної ціни продажу.
Документи для продажу земельної ділянки мають бути ретельно підготовлені заздалегідь. Це значно прискорить процес та допоможе уникнути затримок при оформленні угоди.
Фермерам, які потребують фінансової підтримки для розвитку бізнесу, варто звернути увагу на можливості нашого онлайн-сервісу WEAGRO. Ми пропонуємо агророзстрочку, що може стати важливим інструментом для забезпечення стабільності під час розширення земельного банку.
Які документи потрібні для продажу та купівлі землі
Розглянемо, які саме документи для продажу земельної ділянки необхідні.
Для продавця:
- паспорт громадянина України;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код);
- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу тощо);
- витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК);
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;
- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;
- нотаріально засвідчена згода подружжя на продаж (якщо ділянка придбана в шлюбі);
- договір оренди (якщо земельна ділянка перебуває в оренді).
Для покупця:
- паспорт громадянина України;
- реєстраційний номер облікової картки платника податків;
- документи, що підтверджують джерела походження коштів;
- нотаріально засвідчена згода подружжя на купівлю.
Документи для продажу земельної ділянки мають бути актуальними та дійсними на момент укладання угоди. Витяги з реєстрів і кадастру дійсні протягом 3 місяців із дати їх отримання.
Вибір нотаріуса
Нотаріальне посвідчення договорів здійснюється за місцем розташування земельної ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін.
Вибираючи нотаріуса, варто брати до уваги:
- досвід в оформленні угод із нерухомістю, зокрема землею сільськогосподарського призначення;
- відгуки про роботу;
- зручність розташування контори.
Вартість послуг нотаріуса складається з:
- Державного мита — 1 % від вартості договору.
- Плати за додаткові послуги правового характеру.
- Технічне забезпечення.
Загальна вартість послуг нотаріуса може становити від 3000 до 10 000 грн, залежно від ціни наділу та регіону.
Як продати землю правильно та безпечно? Необхідно обирати досвідченого нотаріуса, який спеціалізується на земельних питаннях. Це гарантує правильне проведення перевірок і допоможе уникнути проблем у майбутньому.
Для тих, хто цікавиться, як купити землю сільськогосподарського призначення, важливо знати, що нотаріус перед посвідченням договору перевірятиме не лише документи, але й відповідність покупця вимогам законодавства щодо можливості набуття права власності.
Особливості оцінки землі
Є два основних види оцінки землі:
- нормативна грошова оцінка (НГО) — встановлюється відповідно до методики Кабінету Міністрів України з урахуванням характеристик ґрунту, розташування наділу та інших факторів;
- експертна грошова оцінка — проводиться оцінювачем на підставі ринкової вартості землі.
Як швидко продати землю з максимальною вигодою? Згідно із законодавством, до 1 січня 2030 року ціна наділів сільськогосподарського призначення, виділених в натурі власникам паїв, не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.
Для визначення реальної ринкової вартості рекомендується замовити експертну оцінку навіть у тих випадках, коли законом це не вимагається. Це дозволить обґрунтовано встановити ціну та уникнути претензій з боку податкових органів щодо заниження ціни.
Звіт про оцінку дійсний протягом шести місяців, тому варто планувати проведення ближче до дати укладення угоди.
Дозвіл на купівлю та продаж землі
З 1 липня 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Однак існують певні обмеження та вимоги для купівлі-продажу.
Відповідно до законодавства, набувати права власності можуть:
- громадяни України;
- юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України, держава або територіальні громади;
- територіальні громади;
- держава.
Іноземцям заборонено купувати землі сільськогосподарського призначення до проведення референдуму. Також є категорії осіб, яким категорично заборонено набувати права власності на такі землі, зокрема:
- Юридичні особи, бенефіціарами яких є громадяни держави-агресора.
- Особи, належні до терористичних організацій.
- Юридичні особи з іноземними державами у складі учасників.
- Юридичні особи, зареєстровані в офшорних зонах.
Як продати землю сільськогосподарського призначення відповідно до законодавства? Перед укладанням договору нотаріус зобов’язаний перевірити відповідність набувача встановленим вимогам, зокрема щодо граничних розмірів ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи (загальна площа не може перевищувати 10 000 гектарів).
Цільове призначення землі, що продається
Землі сільськогосподарського призначення мають свої особливості та обмеження щодо використання.
До таких наділів належать:
- сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги);
- несільськогосподарські угіддя (шляхи й прогони, полезахисні лісові смуги та інші подібні насадження, землі під господарськими будівлями й дворами, землі тимчасової консервації тощо).
Питання, чи можна продати пай і змінити його цільове призначення, хвилює багатьох власників землі. Після придбання ділянки новий власник дійсно має право ініціювати зміну її ЦП, однак це потребує суворого дотримання процедур, визначених законодавством.
Якщо ви цікавитеся, як продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, важливо пам’ятати: під час укладання договору купівлі-продажу потрібно вказати її цільове призначення відповідно до наявних документів. Якщо фактичне використання землі не відповідає задекларованому, це може призвести до штрафів або інших юридичних наслідків.
Відсутність обмежень
Перед укладанням договору купівлі-продажу необхідно переконатися у відсутності будь-яких обмежень, які можуть завадити здійсненню угоди.
Алгоритм перевірки:
- отримати витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який містить інформацію про обтяження (арешти, іпотеки, заборони відчуження);
- перевірити відомості Державного земельного кадастру на наявність обмежень у використанні земельної ділянки;
- перевірити інформацію в Єдиному реєстрі судових рішень за кадастровим номером земельної ділянки на наявність судових спорів;
- отримати інформацію з Державного реєстру обтяжень рухомого майна (якщо на ділянці є об’єкти нерухомості);
- перевірити наявність заборгованості з податку на землю.
Як продати пайову землю без ризиків? Передусім необхідно впевнитися, що ділянка не перебуває під забороною відчуження. Особливу увагу слід звернути на факт, що, відповідно до законодавства, паї, розташовані на тимчасово окупованих територіях, можуть лише передаватись у спадщину.
Чи можна продати земельний пай, якщо він в оренді
Відповідь на це питання позитивна, але з урахуванням особливостей, встановлених законодавством.
Основні етапи, як продати земельний пай, якщо він в оренді:
- Власник має письмово сповістити орендаря про намір продати наділ із зазначенням ціни та інших умов продажу.
- Повідомлення надсилається цінним листом з описом вкладення або вручається особисто під розписку.
- Винаймач має 30 днів із моменту отримання повідомлення для прийняття рішення про купівлю.
- Якщо орендар відмовляється від переважного права або не надає відповіді протягом 30 днів, власник може продати наділ іншій особі за ціною не нижчою, ніж була запропонована.
Викуп земельної ділянки, яка знаходиться в оренді, може бути здійснений за згодою сторін навіть до закінчення строку дії договору винаймання. У такому разі угода припиняється з моменту переходу права власності до орендаря.
Податки при купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення
Продавець сплачує податок на доходи від продажу земельної ділянки. Ставки залежать від кількості операцій із продажу протягом року та терміну володіння:
- 0 % ПДФО та 0 % військового збору застосовуються під час першого продажу в межах календарного року, за умови, що власник володів ділянкою понад 3 роки (виняток — спадкоємці);
- 5 % ПДФО та 1,5 % військового збору сплачуються у разі другого продажу протягом року;
- 18 % ПДФО та 1,5 % військового збору нараховуються, починаючи з третього продажу та кожного наступного в межах одного календарного року.
База оподаткування визначається як ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижча за експертну оцінку.
Покупець сплачує:
- Державне мито — 1 % від ціни договору.
- Плату за послуги нотаріуса.
- Плату за внесення відомостей до реєстрів.
Загальна сума податків під час продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення може становити від 0 до 20,5 % від вартості наділу, залежно від обставин.
Будь-яка операція з відчуження землі потребує уважного підходу, адже в процесі оформлення документів важливо враховувати всі юридичні нюанси продажу земельної ділянки: податки, оформлення права власності та інші обов’язкові процедури, які впливають на кінцеві витрати.
Вартість оформлення купівлі-продажу земельної ділянки
Загальна вартість оформлення купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення включає кілька складників.
Витрати продавця:
- отримання витягу з Державного кадастру — 92 грн;
- отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — 47 грн;
- експертна грошова оцінка — 2000–4000 грн;
- податок на доходи фізичних осіб — 0–18 % від ціни продажу;
- військовий збір — 0–1,5 % від ціни продажу.
Витрати покупця:
- державне мито — 1 % від ціни договору;
- послуги нотаріуса — 3000–10 000 грн;
- реєстрація права власності — 1000–2000 грн.
Загальна вартість оформлення купівлі-продажу земельної ділянки може становити від 5 до 20 % від вартості самого наділу, залежно від його ціни та обставин угоди. Вартість послуг нотаріуса може варіюється залежно від регіону та складності процедури.
Як купити землю сільськогосподарського призначення максимально ефективно з фінансового погляду? Важливо заздалегідь спланувати всі витрати та, за можливості, домовитися з продавцем, що оцінка буде оплачуватись 50/50.
Висновок
Реформа земельного ринку сприяє розвитку аграрного сектору, дозволяючи реалізувати своє право розпоряджатися власністю, а також формувати оптимальні за розміром землекористування. Станом на початок 2025 року в Україні вже укладено тисячі угод із купівлі-продажу, що свідчить про позитивну тенденцію.
Для успіху агробізнесу важливо ефективно планувати фінансові ресурси. Наш онлайн-сервіс WEAGRO пропонує агророзстрочку для агробізнесу, що дозволяє аграріям використовувати сучасні інструменти для розвитку своїх господарств під час придбання земель.
